Tras encontrar un piso en Madrid, llega el momento de firmar el contrato de alquiler. Esta guía te explica paso a paso qué debes comprobar en un contrato de arrendamiento español antes de estampar tu firma.

Entiende el tipo de contrato

Debes verificar la modalidad de contrato de alquiler que te propone el propietario. Existen dos tipos principales de contratos en España.

El contrato de larga duración se denomina contrato de arrendamiento de vivienda. Este contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La LAU protege a los inquilinos y te concede el derecho a prorrogar el contrato anualmente.

El contrato de corta duración se denomina contrato de arrendamiento de temporada. Este contrato está pensado para estancias temporales por motivos de turismo, estudios o negocios. No cuenta con las protecciones de la LAU. En ocasiones, algunos arrendadores intentan recurrir a estos contratos para eludir tus derechos legales.

Cláusulas clave que debes verificar

Revisa el documento al completo antes de firmar. Presta especial atención a estos aspectos esenciales.

Lista de comprobación de cláusulas obligatorias

  • Duración del contrato : Los contratos de larga duración deben permitirte prorrogar el contrato hasta un máximo de cinco años. Si el propietario es una empresa o persona jurídica, el plazo mínimo se amplía a siete años.
  • Desistimiento : Tienes el derecho legal a rescindir el contrato transcurridos seis meses, comunicándolo con un preaviso mínimo de 30 días.
  • Fianza : El importe de la fianza es de un mes de alquiler para viviendas sin amueblar y de dos meses para viviendas amuebladas. Asegúrate de que el contrato especifique que el depósito se ingresará en el IVIMA.
  • Gastos : El contrato debe indicar quién asume los costes de los suministros (gastos de suministros), los gastos comunes de la finca (gastos de comunidad) y el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). El propietario debe asumir los gastos de comunidad y el IBI.
  • Honorarios de agencia : El propietario es quien debe pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria. Las agencias no pueden cobrar este servicio al inquilino.

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Cláusulas ilegales que debes evitar

Es habitual que los propietarios incluyan cláusulas contrarias a la ley en los contratos de alquiler. Estas cláusulas se consideran nulas de pleno derecho aunque firmes el contrato.

Entrada del propietario en la vivienda

El contrato no puede autorizar al casero a entrar en el piso sin tu consentimiento. Según la legislación española, el domicilio del inquilino es inviolable (inviolabilidad del domicilio).

El propietario debe solicitar tu autorización antes de realizar cualquier visita, y tienes el derecho a negarte.

Reparaciones y mantenimiento

El casero es el responsable de acometer todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Esto incluye la fontanería, la calefacción y los daños estructurales.

El inquilino solo debe asumir las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso diario. Se consideran pequeñas reparaciones aquellas de coste inferior a 150 €. Una cláusula que obligue al inquilino a pagar todas las reparaciones es ilegal.

Penalizaciones excesivas por rescisión anticipada

El propietario no puede imponer penalizaciones desproporcionadas en caso de que decidas marcharte una vez transcurridos los primeros seis meses. La penalización máxima fijada por ley es de un mes de renta por cada año del contrato que quede por cumplir.

Esta penalización debe estar pactada de forma expresa en el contrato. Si no figura en el texto, no tendrás que abonar ninguna indemnización.

Qué hacer antes de firmar

Sigue estos consejos para protegerte antes de firmar el documento de alquiler.

Comprueba el inventario

La mayoría de los pisos amueblados incluyen un inventario. Este listado detalla el mobiliario, los electrodomésticos y los utensilios de la vivienda.

Comprueba cada elemento de la lista durante tu visita definitiva al piso. Asegúrate de que están presentes en la vivienda y funcionan correctamente.

Toma fotografías

Realiza fotografías de calidad de todas las estancias el mismo día de tu mudanza. Deja constancia de los daños previos, arañazos o problemas de humedad.

Envía estas imágenes al propietario por correo electrónico para que quede constancia escrita y fechada del estado real del piso a tu entrada.

Verifica la propiedad de la vivienda

Asegúrate de que la persona que te alquila el piso es realmente su propietaria. Solicita el Documento Nacional de Identidad (DNI) del arrendador.

Pide una nota simple en el registro de la propiedad. Los datos del titular de la nota simple deben coincidir con los del DNI facilitado.

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Preguntas frecuentes

¿Puede el propietario subir el alquiler cada año?

Sí, pero dentro de los límites legales. La actualización de la renta debe estar ligada a la variación del índice de precios de consumo (IPC). El gobierno suele fijar límites a este incremento. Comprueba el tipo máximo legal antes de aceptar.

¿Qué ocurre si el propietario vende el piso?

Tu contrato de alquiler sigue siendo válido. El nuevo comprador debe respetar las condiciones de tu contrato. No podrá rescindir el alquiler hasta que transcurra el plazo mínimo de cinco años del contrato.

¿Quién paga la reparación si se estropea la lavadora?

El propietario. El arrendador debe reparar o sustituir los electrodomésticos principales. No obstante, tendrás que pagarlo tú si la avería se debió a un mal uso o negligencia por tu parte.

¿Puede el casero rescindir el contrato si necesita el piso para sí mismo?

Solo en circunstancias específicas. El propietario puede recuperar la vivienda transcurrido el primer año si la necesita para destinarla a vivienda habitual para sí mismo o sus familiares de primer grado. Esta cláusula debe estar reflejada expresamente en el contrato.

¿Es válido un contrato de alquiler verbal en España?

Sí, pero entraña riesgos. Los acuerdos verbales tienen validez legal. Sin embargo, resulta sumamente complejo demostrar las condiciones acordadas. Exige siempre el contrato por escrito.

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